Hver er greiðsluskyldur.

Skylda til greiðslu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi hvílir á þeim sem er eigandi eignar á hverjum tíma. Eigandi verður skyldugur til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnað frá þeim tíma sem hann gerist eigandi. Því er mjög þýðingarmikið að ákvarða hvenær maður telst vera orðinn eigandi að eign.

Lesa Meira

Húsfélög

Fjöleignarhús og húsfélög.
Fjöleignarhús eru hús sem skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign. Þau geta verið fjölbýlishús með íbúðum eingöngu, blandað húsnæði og húsnæði til annars en íbúðar. Fjöleignarhús geta verið frá tvíbýlishúsum upp í stórhýsi með tugum og jafnvel hundruðum eignarhluta. Um fjöleignarhús gilda sérstök lög sem eru nr. 26 frá árinu 1994. Sameiginlegum málum verða eigendur fjöleignarhúsa að ráða í félagi. Þess vegna eru húsfélög lögboðin. Fjöleignarhús skipta tugum þúsunda og í hverju þeirra er húsfélag. Húsfélög eru því mýmörg og í þeim eru í það minnsta tugþúsundir félagsmenn. Húsfélagaformið er vísast algengasta félagaformið hér á landi og oft er húsfélag eina félagið sem fólk þekkir og tekur þátt í. 

Lesa Meira

Húsaleigusamningar.

Húsaleigulögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Lögin eru almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda og frelsi aðila húsaleigusamnings til að semja sig undan lögunum, getur verið ýmsum takmörkunum háð. 

Lesa Meira

Hundar, kettir, fólk og friður í fjölbýli.

Til Húseigendafélagsins rata mörg deilumál vegna hunda og katta í fjölbýli sem eru þau gæludýr sem oftast valda ónæði, raska ró og kveikja úlfúð í fjölbýli.  Þau dýr hafa fylgt manninum frá örófi og sú taug er mjög römm og inngróin.  Það er víðast talinn allt að því helgur réttur manna að halda gæludýr en sá réttur er ekki alger og takmarkast af rétti granna til að lifa eðlilegu og heilbrigðu lífi án ama, ónæðis og óþæginda, sem af dýrum stafar eða getur stafað, standi eigendur sig ekki í stykkinu.  Einhver sagði, og örugglega með réttu, að hundurinn sé besti vinur mannsins. En ef maðurinn er besti vinur hundsins, þá á hundgreyið ekki sjö daganna sæla, bætti annar vitringur við.

Lesa Meira

Heimreiðir. Aðkeyrslur. Bílastæði.

Hæstaréttardómur 26. maí 2011. 

Heimreiðir eru algengt deiluefni í minni fjölbýlishúsum þar sem innkeyrsla er að bílskúr eða bílskúrum sem tilheyra sumum en ekki öllum. Deilt er um rétt til að leggja bílum í innkeyrslu og framan við bílskúra, um aðkomuréttinn og kostnað við standsetningu, viðhald og rekstur.  Réttur eigenda fer í fyrsta lagi eftir því sem segir í þinglýsum heimildum um húsið en þar er sjaldnast stafur um það.  Menn  deila og stundum í  blóðillu hver eigi innkeyrsluna og hver megi leggja hvar. Ef ekkert segir í þinglýstum gögnum er lóðin, þar á meðal innkeyrslan, í sameign allra en ekki í séreign bílskúrseigenda. Bílskúrseigendur eiga hins vegar rétt á hindrunarlausri aðkomu að bílskúrum sínum og það þýðir að aðrir mega ekki tálma eða hindra hana með því að leggja bílum þar að staðaldri a.m.k. Að því leyti er réttur þeirra aukinn umfram aðra.

Lesa Meira

Hálka – Hengjur – Grýlukerti – Gulur snjór.

 Í umhleypingum á vetrum myndast oft viðsjárverðar slysagildrur. Gangandi fólki uggir ekki að sér í hálku og missir forráð fóta sinna og slasast og leiðin frá broti til bata er einatt löng og ströng.  Mannýg grýlukerti og snjóhengjur vofa yfir og koma fólki í koll og beygla bíla þegar minnst varir. 

Lesa Meira

Grenndarreglur um lóðamörk.

Eigendum samliggjandi lóða ber skylda til að standa saman að frágangi á lóðarmörkum. Skylda í því efni er rík en nær þó ekki lengra en til að  girða og afmarka af lóðir með venjulegum hætti og til tilfæringa og ráðstafanna til að koma í veg fyrir tjón, hættu, vansa eða óprýði. Ef annar hvor eigenda vill af einhverjum ástæðum ganga lengra en hóflegt og venjulegt getur talist þá getur hann almennt ekki knúið það fram með lagalegum úrræðum og fengið hinn eigandann dæmdan til að taka þátt í kostnaðinum.

Lesa Meira

Getur eigandi stöðvað framkvæmdir ?

Hafi eigandi í fjöleignarhúsi ekki verið hafður með í ráðum og ekki boðaður á fund þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni, er meginreglan sú að hann er ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar. Getur hann krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin.
    Frá meginreglunni eru hins vegar mikilvægar undantekningar og eigandi getur glatað rétti sínum til að stöðva framkvæmdir og neita greiðsluskyldu. Húsfélagið hefur innan vissra marka heimild til að betrumbæta gallaða ákvörðun á öðrum lögmætum fundi, jafnvel eftir að framkvæmdir eru hafnar.

Lesa Meira

Fundargerð og fundarritari

Undir umsjá og ábyrgð fundarstjóra skal rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála, sem teknar eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið.

Fundarritari sér um að rita í fundargerðarbók og því er mikilvægt að hann hafi góða rithönd og rithraða og kunni vel að greina á milli aðalatriða og aukaatriða.

Lesa Meira

Fundarboðun.

Það getur haft afdrifaríkar afleiðingar í för með sér sé húsfundur í fjöleignarhúsi ekki löglega boðaður og haldinn því ákvarðanir teknar á slíkum fundum geta verið ólögmætar og óskuldbindandi fyrir eigendur. Enn síður fullnægjandi eru munnleg samráð og ráðagerðir utan funda eða á óformlegum fundum. Hafa allmörg húsfélög logað í deilum og orðið fyrir skakkaföllum af þessum sökum. Því er mjög mikilvægt að vanda til fundarins.

Lesa Meira

Framkvæmdir í fjöleignarhúsum.

Húsfundir í fjöleignarhúsum. Miklir hagsmunir í húfi.
Samkvæmt fjöleignarhúsalögum gilda ákveðnar reglur um fundi og töku ákvarðanna.  Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi, þ.e. aðalfundi eða almennum fundi.

Lesa Meira

Forkaupsréttur

Forkaupsréttur er eitt þeirra atriða sem seljandi fasteignar getur þurft að gæta að þegar hann selur eign sína.  Í þessari grein verður vikið stuttlega að því hvað sé forkaupsréttur, hvernig hann komi til og hvernig honum verður beitt þegar hann er fyrir hendi.

Lesa Meira

Eigendaskipti

Í fjöleignarhúsalögunum er fjallað um upplýsingaskyldu seljandans við sölu eignarhluta í fjölbýlishúsi.  Það er til að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar.  

Áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður skal seljandi kynna kaupanda reikninga húsfélagsins og stöðuna gagnvart hússjóði.  Seljandi skal ennfremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur.  Seljandi skal ef því verður viðkomið leggja fram vottorð frá húsfélaginu um þessi atriði.

Lesa Meira

Þegar afhending fasteignar dregst

Upp á síðkastið hefur nokkuð borið á fyrirspurnum hjá Húseigendafélaginu er lúta að því að afhending nýrra fasteigna í byggingu hefur dregist að hálfu seljanda þeirra.  Er ætlunin hér að greina stuttlega frá réttarstöðu kaupenda í slíkum tilvikum.  Rétt er að taka fram að umfjöllunin á jafnframt við þegar eldri notaðar fasteignir ganga kaupum og sölu.

Lesa Meira

Úrræði húsfélags við vanefndir og brot eiganda

Í 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um úrræði húsfélags við vanefndir og brot eigenda.

Lesa Meira

Viðhaldsvakning vorið 2012

Vorið 2012 stendur Húseigendafélagið fyrir hvatningar- og vakningarátaki í viðhaldi fasteigna, ásamt Samtökum iðnaðarins og Nýsköpunarmiðstöð Íslands og í samvinnu við Fréttatímann og þáttinn Samfélagið í nærmynd.

Lesa Meira

Fólk og dýr í fjölbýli

Um hunda, ketti, blindan hrút og ást í meinum.

Lesa Meira

Húsfriðarspjöll

Gengið af göflum - Grannar í gíslingu

Lesa Meira

Framkvæmdir og fyrirgangur.

Eigendur í fjöleignarhúsum þurfa allir einhvern tíman að ráðast í viðhald, breytingar og endurbætur á íbúðum sínum. Það er gömul saga og ný. Eigendur hafa verulegt svigrúm í því efni gagnvart sameigendum þótt slíkar framkvæmdir valdi einatt sambýlisfólkinu ónæði.  Stundum er þetta „Sagan endalausa“ og  framkvæmdir spanna langan tíma. Oft er barið, mölvað, sagað og borað á öllum tímum. Slæm umgengni um sameignina er oft fylgifiskur. Eru dæmi um illvígar deilur vegna þessa og að íbúðareigendur hafi  jafnvel flúið hús þegar verst hefur látið. Menn nota jafnvel sleggjur og múrbrjóta til tjáskipta.  Þegar framkvæmdagleðin gengur af göflum eru góð ráð dýr. Hún er oft stjórnlaus, illviðráðanleg og illkynja í þokkabót. Sáttfýsi, sanngirni, málamiðlun, tillitssemi, skilningur og umburðalyndi eru þau bönd sem hún verður hamin í og tamin.. 

Lesa Meira

Húsfriðarspjöll - Gengið af göflum - Grannar í gíslingu.

Á íbúum fjölbýlishúsa hvílir sú skylda að haga framkomu sinni, hagnýtingu og umgengni, þannig að aðrir íbúar verði ekki fyrir meiri ama og óþægindum en óhjákvæmilegt er. Þeim ber að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns og ekki má hagnýta sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en hún er ætluð. Íbúum ber að virða hagsmuni og rétt sambýlinga og fara að skráðum og óskráðum umgengnisreglum og ákvörðunum húsfélagsins og að lögum, góðum siðum og venjum í hvívetna. Hin gullnu gildi sem ráða hvernig gengur og fer eru tillitssemi og umburðarlyndi. Þau verða að vera til staðar í ríkum mæli og í góðu jafnvægi ef sambýlið á að lukkast. Öll mannleg háttsemi, lestir og brestir, getur orðið að brotum og ónæði í augum og eyrum granna og dæmin sanna að fólk getur verið hver öðru til ama og leiðinda á óteljandi vegu. 

Lesa Meira