Vandamál vegna geðveikra í sambýli og nábýli!

Það koma alltaf annað veifið til Húseigendafélagsins mál vegna óþæginda og ónæðis af völdum geðsjúks fólks í sambýli. Óþægindin eru misjöfn og af margvíslegum toga. Oft eru þau langt umfram það sem hægt er að ætlast til að sambýlisfólkið uni við. Og stundum er um beina og jafnvel bráða hættu og stríðs- eða umsátursástand að ræða.

Lesa Meira

Skattskylda húsfélaga.

Húsfélög teljast ekki skattskyldur lögaðili vegna hefðbundinnar starfsemi þeirra eða vegna eigna sem eru í óskiptri sameign eigenda að fjöleignarhúsi og skattskyldra tekna sem stafa af eignum þessum. 
Í úrskurði yfirskattanefndar í máli nr. 302/1997 var þetta staðfest. Mál þetta snerist um skattlagningu tekna hjá húsfélagi vegna útleigu einstakra eignarhluta (sérstakra fasteigna), sem skráðar voru á húsfélagið og álagningu eignarskatts á húsfélagið vegna þessara eigna. Húsfélagið hafði leigutekjur af íbúðarhúsnæði, iðnaðarhúsnæði og húsnæði sem nýtt var fyrir leikskóla, hárgreiðslustofu o.fl. 
Óumdeilt var að umræddar tekjur og eignir væru skattskyldar en megin ágreiningsefnið var hvort skattleggja bæri tekjur þessar hjá húsfélaginu eða hvort tekjur þessar tilheyri einstökum íbúðareigendum eftir eignarhlutdeild þeirra.

Lesa Meira

Raðhús - Eitt hús eða fleiri?

Raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús geta flokkast sem ein heild eða eitt hús en með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar.

Lesa Meira

Ráðstefna Lagnafélags Íslands

FIMMTUDAGINN 26. NÓVEMBER 1998
“LAGNIR Í GÖMLUM HÚSUM”

Lesa Meira

Jafnskiptur kostnaður

Í fjöleignarhúsalögunum eru reglur um skiptingu kostnaðar í fjölbýlishúsum og eru þær reglur eitt mikilvægasta atriðið í samskiptum eiganda í fjölbýli.  Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist almennt á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign.  Það er því hlutfallstala séreignar sem segir til um hve stóran hluta af sameiginlegum kostnaði eigandi hennar á að bera.

Lesa Meira

Innra byrði svala

Viðhald á innra byrði svala hefur talsvert vafist fyrir íbúðareigendum í fjölbýli og hefur myndast langur biðlisti eftir því að fá úr því skorið hvar mörkin séu á milli séreignar og sameignar.

Lesa Meira

Hver er greiðsluskyldur.

Skylda til greiðslu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi hvílir á þeim sem er eigandi eignar á hverjum tíma. Eigandi verður skyldugur til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnað frá þeim tíma sem hann gerist eigandi. Því er mjög þýðingarmikið að ákvarða hvenær maður telst vera orðinn eigandi að eign.

Lesa Meira

Húsfélög

Fjöleignarhús og húsfélög.
Fjöleignarhús eru hús sem skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign. Þau geta verið fjölbýlishús með íbúðum eingöngu, blandað húsnæði og húsnæði til annars en íbúðar. Fjöleignarhús geta verið frá tvíbýlishúsum upp í stórhýsi með tugum og jafnvel hundruðum eignarhluta. Um fjöleignarhús gilda sérstök lög sem eru nr. 26 frá árinu 1994. Sameiginlegum málum verða eigendur fjöleignarhúsa að ráða í félagi. Þess vegna eru húsfélög lögboðin. Fjöleignarhús skipta tugum þúsunda og í hverju þeirra er húsfélag. Húsfélög eru því mýmörg og í þeim eru í það minnsta tugþúsundir félagsmenn. Húsfélagaformið er vísast algengasta félagaformið hér á landi og oft er húsfélag eina félagið sem fólk þekkir og tekur þátt í. 

Lesa Meira

Húsaleigusamningar.

Húsaleigulögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Lögin eru almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda og frelsi aðila húsaleigusamnings til að semja sig undan lögunum, getur verið ýmsum takmörkunum háð. 

Lesa Meira

Hundar, kettir, fólk og friður í fjölbýli.

Til Húseigendafélagsins rata mörg deilumál vegna hunda og katta í fjölbýli sem eru þau gæludýr sem oftast valda ónæði, raska ró og kveikja úlfúð í fjölbýli.  Þau dýr hafa fylgt manninum frá örófi og sú taug er mjög römm og inngróin.  Það er víðast talinn allt að því helgur réttur manna að halda gæludýr en sá réttur er ekki alger og takmarkast af rétti granna til að lifa eðlilegu og heilbrigðu lífi án ama, ónæðis og óþæginda, sem af dýrum stafar eða getur stafað, standi eigendur sig ekki í stykkinu.  Einhver sagði, og örugglega með réttu, að hundurinn sé besti vinur mannsins. En ef maðurinn er besti vinur hundsins, þá á hundgreyið ekki sjö daganna sæla, bætti annar vitringur við.

Lesa Meira

Heimreiðir. Aðkeyrslur. Bílastæði.

Hæstaréttardómur 26. maí 2011. 

Heimreiðir eru algengt deiluefni í minni fjölbýlishúsum þar sem innkeyrsla er að bílskúr eða bílskúrum sem tilheyra sumum en ekki öllum. Deilt er um rétt til að leggja bílum í innkeyrslu og framan við bílskúra, um aðkomuréttinn og kostnað við standsetningu, viðhald og rekstur.  Réttur eigenda fer í fyrsta lagi eftir því sem segir í þinglýsum heimildum um húsið en þar er sjaldnast stafur um það.  Menn  deila og stundum í  blóðillu hver eigi innkeyrsluna og hver megi leggja hvar. Ef ekkert segir í þinglýstum gögnum er lóðin, þar á meðal innkeyrslan, í sameign allra en ekki í séreign bílskúrseigenda. Bílskúrseigendur eiga hins vegar rétt á hindrunarlausri aðkomu að bílskúrum sínum og það þýðir að aðrir mega ekki tálma eða hindra hana með því að leggja bílum þar að staðaldri a.m.k. Að því leyti er réttur þeirra aukinn umfram aðra.

Lesa Meira

Hálka – Hengjur – Grýlukerti – Gulur snjór.

 Í umhleypingum á vetrum myndast oft viðsjárverðar slysagildrur. Gangandi fólki uggir ekki að sér í hálku og missir forráð fóta sinna og slasast og leiðin frá broti til bata er einatt löng og ströng.  Mannýg grýlukerti og snjóhengjur vofa yfir og koma fólki í koll og beygla bíla þegar minnst varir. 

Lesa Meira

Grenndarreglur um lóðamörk.

Eigendum samliggjandi lóða ber skylda til að standa saman að frágangi á lóðarmörkum. Skylda í því efni er rík en nær þó ekki lengra en til að  girða og afmarka af lóðir með venjulegum hætti og til tilfæringa og ráðstafanna til að koma í veg fyrir tjón, hættu, vansa eða óprýði. Ef annar hvor eigenda vill af einhverjum ástæðum ganga lengra en hóflegt og venjulegt getur talist þá getur hann almennt ekki knúið það fram með lagalegum úrræðum og fengið hinn eigandann dæmdan til að taka þátt í kostnaðinum.

Lesa Meira

Getur eigandi stöðvað framkvæmdir ?

Hafi eigandi í fjöleignarhúsi ekki verið hafður með í ráðum og ekki boðaður á fund þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni, er meginreglan sú að hann er ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar. Getur hann krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin.
    Frá meginreglunni eru hins vegar mikilvægar undantekningar og eigandi getur glatað rétti sínum til að stöðva framkvæmdir og neita greiðsluskyldu. Húsfélagið hefur innan vissra marka heimild til að betrumbæta gallaða ákvörðun á öðrum lögmætum fundi, jafnvel eftir að framkvæmdir eru hafnar.

Lesa Meira

Fundargerð og fundarritari

Undir umsjá og ábyrgð fundarstjóra skal rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála, sem teknar eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið.

Fundarritari sér um að rita í fundargerðarbók og því er mikilvægt að hann hafi góða rithönd og rithraða og kunni vel að greina á milli aðalatriða og aukaatriða.

Lesa Meira

Fundarboðun.

Það getur haft afdrifaríkar afleiðingar í för með sér sé húsfundur í fjöleignarhúsi ekki löglega boðaður og haldinn því ákvarðanir teknar á slíkum fundum geta verið ólögmætar og óskuldbindandi fyrir eigendur. Enn síður fullnægjandi eru munnleg samráð og ráðagerðir utan funda eða á óformlegum fundum. Hafa allmörg húsfélög logað í deilum og orðið fyrir skakkaföllum af þessum sökum. Því er mjög mikilvægt að vanda til fundarins.

Lesa Meira

Framkvæmdir í fjöleignarhúsum.

Húsfundir í fjöleignarhúsum. Miklir hagsmunir í húfi.
Samkvæmt fjöleignarhúsalögum gilda ákveðnar reglur um fundi og töku ákvarðanna.  Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi, þ.e. aðalfundi eða almennum fundi.

Lesa Meira

Forkaupsréttur

Forkaupsréttur er eitt þeirra atriða sem seljandi fasteignar getur þurft að gæta að þegar hann selur eign sína.  Í þessari grein verður vikið stuttlega að því hvað sé forkaupsréttur, hvernig hann komi til og hvernig honum verður beitt þegar hann er fyrir hendi.

Lesa Meira

Eigendaskipti

Í fjöleignarhúsalögunum er fjallað um upplýsingaskyldu seljandans við sölu eignarhluta í fjölbýlishúsi.  Það er til að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar.  

Áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður skal seljandi kynna kaupanda reikninga húsfélagsins og stöðuna gagnvart hússjóði.  Seljandi skal ennfremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur.  Seljandi skal ef því verður viðkomið leggja fram vottorð frá húsfélaginu um þessi atriði.

Lesa Meira

Þegar afhending fasteignar dregst

Upp á síðkastið hefur nokkuð borið á fyrirspurnum hjá Húseigendafélaginu er lúta að því að afhending nýrra fasteigna í byggingu hefur dregist að hálfu seljanda þeirra.  Er ætlunin hér að greina stuttlega frá réttarstöðu kaupenda í slíkum tilvikum.  Rétt er að taka fram að umfjöllunin á jafnframt við þegar eldri notaðar fasteignir ganga kaupum og sölu.

Lesa Meira