Framkvæmdir og fyrirgangur.

Eigendur í fjöleignarhúsum þurfa allir einhvern tíman að ráðast í viðhald, breytingar og endurbætur á íbúðum sínum. Það er gömul saga og ný. Eigendur hafa verulegt svigrúm í því efni gagnvart sameigendum þótt slíkar framkvæmdir valdi einatt sambýlisfólkinu ónæði.  Stundum er þetta „Sagan endalausa“ og  framkvæmdir spanna langan tíma. Oft er barið, mölvað, sagað og borað á öllum tímum. Slæm umgengni um sameignina er oft fylgifiskur. Eru dæmi um illvígar deilur vegna þessa og að íbúðareigendur hafi  jafnvel flúið hús þegar verst hefur látið. Menn nota jafnvel sleggjur og múrbrjóta til tjáskipta.  Þegar framkvæmdagleðin gengur af göflum eru góð ráð dýr. Hún er oft stjórnlaus, illviðráðanleg og illkynja í þokkabót. Sáttfýsi, sanngirni, málamiðlun, tillitssemi, skilningur og umburðalyndi eru þau bönd sem hún verður hamin í og tamin.. 

Lesa Meira

Húsfriðarspjöll - Gengið af göflum - Grannar í gíslingu.

Á íbúum fjölbýlishúsa hvílir sú skylda að haga framkomu sinni, hagnýtingu og umgengni, þannig að aðrir íbúar verði ekki fyrir meiri ama og óþægindum en óhjákvæmilegt er. Þeim ber að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns og ekki má hagnýta sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en hún er ætluð. Íbúum ber að virða hagsmuni og rétt sambýlinga og fara að skráðum og óskráðum umgengnisreglum og ákvörðunum húsfélagsins og að lögum, góðum siðum og venjum í hvívetna. Hin gullnu gildi sem ráða hvernig gengur og fer eru tillitssemi og umburðarlyndi. Þau verða að vera til staðar í ríkum mæli og í góðu jafnvægi ef sambýlið á að lukkast. Öll mannleg háttsemi, lestir og brestir, getur orðið að brotum og ónæði í augum og eyrum granna og dæmin sanna að fólk getur verið hver öðru til ama og leiðinda á óteljandi vegu. 

Lesa Meira

Fólk og dýr í fjölbýli.

Til Húseigendafélagsins rata mörg deilumál vegna dýra í mannheimum, einkum hunda og katta í fjölbýli, sem valda ama og ónæði og úlfúð. Þau dýr hafa fylgt manninum frá örófi og sú taug er römm og inngróin.  Það er talinn allt að því helgur réttur manna að halda gæludýr en sá réttur er ekki alger og takmarkast af rétti granna til að lifa eðlilegu og heilbrigðu lífi án ónæðis og óþæginda, sem af dýrum getur stafað..  Það fylgir því mikl ábyrgð að halda hunda og ketti, bæði gagnvart dýrunum sjálfum og eins gagnvart umhverfinu og fólki sem í námunda er. 

Lesa Meira

Aðalfundir húsfélaga

Nú stendur yfir tími aðalfunda í húsfélögum sem halda ber einu sinni á ári fyrir lok apríl. Þar eru teknar ákvarðanir um hagsmuni og þýðingarmikil mál sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar og fjárútlát.  Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar og greiðsluskyldu eigenda að hún hafi verið tekin á fundi sem er löglega boðaður og haldinn. Húsfundur getur yfirleitt afgreitt mál með bindandi hætti án tillits til þess hversu margir sækja fund og yfirleitt dugir einfaldur meirihluti mættra fundarmanna til ákvarðana. Húsfundur hefur mikið vald og getur tekið mjög afdrifaríkar og íþyngjandi ákvarðanir sem binda eigendur og þess vegna eru í lögum gerðar ríkar kröfur til húsfunda.

Lesa Meira

Húseigendafélagið

Spurt er: Hvað er Húseigendafélagið? Fyrir hvað stendur það? Hver eru markmið þess og baráttumál? Hver er hagurinn af félagsaðild? Hverju hefur félagið áorkað? Hér verður leitast við að svara þessum spurningum. Sérstaklega verður gerð grein fyrir aðild húsfélaga og húsfundaþjónustu félagsins en nú er einmitt genginn í garð tími aðalfunda í húsfélögum þar sem teknar eru teknar ákvarðanir sem varða mikla fjármuni hagsmuni. Þar er mikið í húfi og vissara að fara rétt að til að fyrirbyggja skakkaföll og sneiða hjá ógöngum.

Lesa Meira

Húsaleiga.

Húseigendafélagið hefur í tæp 90 ár gætt hagsmuna leigusala og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á því sviði. Félagið gerir leigusamninga og veitir ráðgjöf í leigumálum. Þá veitir félagið liðsinni þegar vanefndir verða en leiguvanskil hafa aukist upp á síðkastið.  
Lögin og réttarstaða aðila.
Þó húsaleigulögin séu lögin séu ágæt í beggja garð þá geta aðilar engu að síður ratað í hremmingar þegar í hlut eiga gagnaðilar sem hirða lítt um skyldur sínar. Þótt lagaleg staða aðila sé góð þá kostar það yfirleitt tíma, fyrirhöfn og fjárútlát að rétta hlut hans. Oft ana leigusalar áfram á grundvelli vanþekkingar og ranghugmynda um rétt sinn og gera illt verra. Báðir aðilar eru hvattir til  að kynna sér lögin vel  og vanda undirbúning og samninsgerðina. Með góðum undirbúningi og varkárni má girða fyrir dýr, tímafrek og erfið eftirmál. Fyrirhyggja, varúð og vöndun í upphafi er lykilinn að góðum og hnökralausum leiguviðskiptum og ánægjulegum samskipum aðila.

Lesa Meira

Fjölbýli í blíðu og stríðu.

Kynleg hljóð, kjötvinnsla og kattahvörf.

Hinn gullni meðalvegur.  Góður granni er gulli betri.
Í fjölbýlishúsum er fólk undir sama þaki og inn á gafli hvert hjá öðru. Slíkt hefur marga kosti en býður á hinn bóginn upp á vandamál, sem flest má rekja til mannlegra breiskleika og skorti á þeim þroska, tillitssemi og umburðarlyndi, sem er forsenda fyrir heilbrigðu og farsælu sambýli.  Gott sambýli byggist á sífelldri málamiðlun þar sem gagnkvæmur skilningur, virðing, tillitssemi og umburðarlyndi vega þyngst.  Fólk er misjafnt eins og það er margt. Einn vill fjör en annar frið. Einn vakir og bröltir meðan annar vill sofa. Einn vill þetta og annar vill hitt. Einn er fyrirferðamikill og hávær meðan annar er músin sem læðist. Á einn bítur ekkert meðan annar er viðkvæmnin uppmáluð. Meðalhófið er vandratað. Góður granni er gulli betri. 

Lesa Meira

Hvernig standa skal að kröfu um brottflutning og sölu samkvæmt fjöleignarhúsalögunum.

Í fjöleignarhúsalögunum er að finna úrræði til handa húsfélagi og einstökum eigendum við gróf eða ítrekuð brot eigenda eða annarra íbúa húss eða afnotahafa. Í þeim tilvikum er unnt að banna hinum brotlega búsetu í húsinu og gera honum að flytja úr húsinu, auk þess að krefjast þess að hann selji eignarhluta sinn. Í lögunum eru fyrirmæli um það hvernig standa skuli að slíkri ákvörðun.

Lesa Meira

Lekar lagnir

Þegar lagnir gefa sig eða þarfnast endurnýjunar við eða viðhalds að öðrum ástæðum spretta einatt upp álitaefni sem einkum lúta að kostnaðarskiptingu við lagnaframkvæmdir og því hver beri ábyrgð á tjóni sem stafar frá lekri lögn

Lesa Meira

Stjórn húsfélaga

og aðkeypt ráðgjöf og þjónusta.

Lesa Meira

“Latur var hann þegar hann gat”

Um verkskyldur íbúðareigenda.

Lesa Meira

Utanaðkomandi fundarstjóri á húsfundum.

Á húsfundum eru teknar ákvarðanir um framkvæmdir og ráðstafanir, sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar og fjárútlát fyrir húsfélög og eigendur. Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar og greiðsluskyldu að ákvörðunin hafi verið tekin á húsfundi sem er rétt og löglega boðaður og haldinn.  Mjög mikilvægt er að fundum sé stýrt af röggsömum fundarstjóra sem veit sínu viti í fundarsköpum og málefnum fjöleignarhúsa.  Fundarstjórinn er æðsti maður fundarins og túlkar lög og fundarsköp á fundinum og sker úr um vafatilvik.  Hann á að gæta fyllsta hlutleysis í  öllum störfum sínum og  verður að kunna mjög góð skil á fjöleignarhúsalögunum og almennum fundarsköpum. Meginhlutverk hans er að sjá um að fundur fari löglega fram og það er mikið undir honum komið hversu vel fundurinn starfar og hve miklum árangri hann nær. 

Lesa Meira

Aðvörun og áminning skv. 55. gr. fjöleignarhúsalaga.

Tillitssemi og umburðarlyndi.
Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er.  Eiganda ber að sína tillitssemi og taka eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns. Það er einatt erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má.  Eigendur verða að umlíða hið venjulega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýtur að fylgja venjulegu heimilislífi nágranna. Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir umlíði þeim það og þeir sem eru viðkvæmari en gengur og gerist eiga heldur ekki kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til

Lesa Meira

Innganga húsfélaga í Húseigendafélagið.

Þeim málum í fjöleignarhúsum, sem varða sameignina og sameiginlega hagsmuni, verða íbúðareigendur að ráða í félagi. Þess vegna eru til í öllum fjöleignarhúsum húsfélög, sem eigendur eru sjálfkrafa og ófrávíkjanlega í. Húsfélag er ekki félag í hefðbundnum skilningi. Húsfélag er af eignarréttarlegum toga fremur en félagslegum.  Það er til í krafti laga vegna hins sérstaka eignaforms og eignaaðildar, sem ríkir í fjöleignarhúsum og hlutverk þess er að annast um sameiginleg mál.  Þátttaka í húsfélagi er órjúfanlega tengd eignaraðild að séreignum.  Allir eigendur eru skyldubundnir félagsmenn í því og sá sem kaupir eign í fjöleignarhúsi verður sjálfkrafa félagi í húsfélaginu. Enginn getur sagt sig úr húsfélagi nema með því að selja eign sína.

Lesa Meira

Greiðsluskylda en engin hagnýting eða not.

Fyrirspurnir hafa borist um synjun eigenda á taka þátt í sameiginlegum kostnaði með þeim rökum að þeir noti viðkomandi sameign ekki neitt. Svo sem þegar um sameignlegt þvotthús er að ræða og eignandi er með  þvottavél í íbúð sinni og notar ekki sameignlegt þvottahús og vill því ekki taka þátt í kostnaði vegna þess og sameiginlegra tækja. Einnig þegar eigandi sem býr ekki í íbúð sinni sem stendur auð um lengri tíma neitar taka þátt í rekstrarkostnaði sameignarinnar.

Lesa Meira

Húsaleigumolar.

Fyrirframgreiðsla. Tryggingarfé. Sala. Vanskil. Riftun. Útburðarmál.

Lesa Meira

Heilræði til leigusala!!!

HEILRÆÐI TIL LEIGUSALA!!!

Lesa Meira

Leiga á lóð

Lóðaleigusamningar og réttarstaða leigjanda gagnvart landeiganda hafa nokkuð verið í fréttum undanfarið.  Hefur borið þar hæst staða sumarhúsaeigenda gagnvart landeigendum sumarhúsalanda.  Hafa einhverjir sumarhúsaeigendur lent í erfiðri stöðu þegar lóðasamningur þeirra rennur út eða þegar honum er sagt upp að hálfu landeiganda.  Landeigandi getur þá verið í yfirburðasamningsaðstöðu, þ.e. krafist margföldunar á leiguverði eigi að semja aftur, að öðrum kosti verði sumarhúsaeigandinn að yfirgefa lóðina ásamt öllu sínu hafurtaski.

Lesa Meira

Reykpúandi grannar.

Mikið er leitað til Húseigendafélagsins vegna reykinga í fjölbýlishúsum; á svölum, í sameign, á lóð og í íbúðum.  Upp á síðkastið hafa raðhúsa-og einbýlishússeigendur bæst í hópinn.  Þolendur spyrja: Er réttur reykingafólks til að skaða heilsu fólks  ríkari en réttur þeirra sem lifa vilja reyklausu lífi?  Rýra skefjalausar reykingar á svölum og í íbúðum verðmæti annarra íbúða og er skylt að greina væntanlegum kaupendum frá því?

Lesa Meira

Húsfundaþjónusta Húseigendafélagsins.

Nú stendur yfir tími aðalfunda í húsfélögum þar sem einatt eru teknar ákvarðanir um mikilvæg mál og kostnaðarsamar framkvæmdir. Samkvæmt fjöleignarhúsalögum gilda ákveðnar reglur um töku ákvarðana.  Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi. Mjög mikilvægt er að fundurinn sé boðaður og haldinn í samræmi við fyrirmæli fjöleignahúsalaga.

Lesa Meira