Húsfundaþjónusta Húseigendafélagsins.

Nú stendur yfir tími aðalfunda í húsfélögum þar sem einatt eru teknar ákvarðanir um mikilvæg mál og kostnaðarsamar framkvæmdir. Samkvæmt fjöleignarhúsalögum gilda ákveðnar reglur um töku ákvarðana.  Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi. Mjög mikilvægt er að fundurinn sé boðaður og haldinn í samræmi við fyrirmæli fjöleignahúsalaga.

Lesa Meira

Heimavinna og heimtufrekja

Atvinnustarfsemi í fjölbýli
Í þessari grein er fjallað um fjölbýlishús, sem ætluð eru til íbúðar eingöngu og þau vandamál sem upp koma þegar einhver eigandi fer að vinna heima. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni og umgengni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er og venjulegt í sambærilegum húsum.  Flestar athafnir geta þróast í ónæði. Þegar um er að ræða atvinnustarfsemi í íbúðum verða núningsfletirnir fleiri  og þá aukast líkur á árekstrum og leiðindum.

Lesa Meira

Heimavinna og heimtufrekja

Í þessari grein er fjallað um fjölbýlishús, sem ætluð eru til íbúðar eingöngu og þau vandamál sem upp koma þegar einhver eigandi fer að vinna heima. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni og umgengni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er og venjulegt í sambærilegum húsum.  Flestar athafnir geta þróast í ónæði. Þegar um er að ræða atvinnustarfsemi í íbúðum verða núningsfletirnir fleiri  og þá aukast líkur á árekstrum og leiðindum. 

Lesa Meira

Húsfélög –deildir - sjóður.

DV. hefur borist eftirfarandi fyrirspurn frá P.E. um húsfélög og framkvæmdasjóð í nýju fjölbýlishúsi:
„Við erum íbúar í fjögurra stiganga fjölbýli og okkur langar að forvitnast um hvort okkur sé skylt að stofna og þá hvernig standa á að stofnun félags sem heldur utanum verklegar framkvæmdir við fjölbýlishúsið okkar. Þegar fyrstu íbúarnir fluttu inn í stigagangana voru þeim afhent gögn um að stofnað hafi verðið húsfélag um þann stigagang. Ég veit ekki af hverju það var gert eða hvort það er vaninn í þessu ferli en ef ég man rétt þá var allt húsið afhent í áföngum á einum níu mánuðum. Í svona samfélögum þarf að mörgu að hyggja,s.s. umhirðu lóðar og snjómokstri.  Brátt kemur að viðhaldi og sjáum við hagræðingu í að ein hópur sjái um framkvæmd í stað fjögurra sem leiðir óhjákvæmilega til hærra flækjustigs. Okkur datt í hug framkvæmdafélag sem starfar í umboði allra stigaganga. Hús- félöginn fjögur leggi línurnar og geri forgangslista yfir viðhaldsframkvæmdir og borgi hlutfallslega til félagsins úr sínum sjóðum. Jafnframt gæti þessi framkvæmdasjóður tekið að sér umhirðu lóðar, snjómokstur og þann pakka allan sem snýr að húsinu og lóðinni.Hvernig stöndum við að þessu ?“

Lesa Meira

Hússtjórnarvald.

Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn, kjörin á aðalfundi sem halda skal fyrir lok apríl. Í minni húsum halda eigendur saman um stjórnartauma og má fela einum þeirra forsvar. Annars er aðalstjórn að jafnaði skipuð þremur mönnum og er einn þeirra formaður kjörinn beint og sérstaklega. Stjórnarstörf eru tímafrek, vandasöm og oft vanþakklát. Einatt er grunnt á tortryggni, leiðindum og urg í húsfélögum. Brýnt er að eigendur  kunni góð skil á reglum um húsfélög og stjórnir þeirra. Vitneskja um  rétt og skyldur er forsenda fyrir farsælu starfi og friði.  Það er öllum til hags og heilla að réttar leikreglur séu kunnar. Geðþótti er ávísun á úlfúð, tortryggni og  deilur sem lamar húsfélög og gerir þau ófær um að þjóna tilgangi sínum og skyldum.

Lesa Meira

Dýrið gengur laust !!

Til Húseigendafélagsins rata mörg deilumál vegna alls kyns dýra og  klassísk eru mál vegna hunda og katta í fjölbýli. Páfagaukar eru líka að koma sterkir inn sem ónæðisvaldar. Þeir geta valdið miklu ónæði með skrækjum og valdið ofnæmi . Svo geta þeir sumir bæði mjálmað og gelt. Í fjöleignarhúsalögunum eru sérreglur um hunda og ketti sem eru þau gæludýr sem oftast valda úlfúð í fjölbýli og þéttbýli. Í þessari grein er fjallað almennt um grennd, nábýli og gæludýrahald en ekki einblínt á hunda og ketti.  Dýr eru og hafa um aldir alda verið fylgifiskar manna.  Menn og dýr bindast sterkum böndum.  Dýr hafa fylgt manninum frá örófi í gegnum þykkt og þunnt. Sú taug er römm. Það er eðlilegur hluti af lífi og tilveru margra manna að halda dýr í húsum sínum. Það er venjuhelgaður réttur manna að halda gæludýr  en sá réttur er ekki alger og takmarkast af rétti granna til að lifa eðlilegu og heilbrigðu lífi án ama, ónæðis og óþæginda,  sem ábyrgðarlausu dýrahaldi granna vill fylgja.

Lesa Meira

Aðalfundir húsfélaga.

Nú stendur yfir tími aðalfunda í húsfélögum sem halda ber einu sinni á ári fyrir lok apríl. Þar eru teknar ákvarðanir um hagsmuni og þýðingarmikil mál sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar og fjárútlát.  Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar og greiðsluskyldu eigenda að hún hafi verið tekin á fundi sem er löglega boðaður og haldinn. Húsfundur getur yfirleitt afgreitt mál með bindandi hætti án tillits til þess hversu margir sækja fund og yfirleitt dugir einfaldur meirihluti mættra fundarmanna til ákvarðana. Húsfundur hefur mikið vald og getur tekið mjög afdrifaríkar og íþyngjandi ákvarðanir sem binda eigendur og þess vegna eru í lögum gerðar ríkar kröfur til húsfunda.

Lesa Meira

Byggingagallafaraldur.

Málum vegna galla á nýjum eignum hefur farið mjög  fjölgandi síðustu  misserin. Það er ekki einskorðað við smágalla heldur er líka um að ræða stórfellda galla.  Fjölgun gallamála er öðrum þræði fylgifiskur þess hve mikið var byggt í góðærinu. Hraðinn og pressan spilaði stóra rullu. Þegar menn hafa mörg járn í eldinum og takmarkaðan tíma þá skila þeir ekki eins vönduðu verki og ella. 

Lesa Meira

Bílskúrshurðaskellir.

Það verður seint ofpredikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fylgja lögum í hvívetna og fara að hollum ráðum.  Ella getur illa farið eins og lesa í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 15. desember s.l. sem snerist um kostnað vegna endurnýjunar á bílskúrshurðum í stóru fjöleignarhúsi; hvort hann væri sameignlegur eða sérkostnaður bílskúrseigenda.  Húsfélagið tók þann bersýnilega ranga pól í hæðina að um sameiginlegan kostnað væri að tefla og skipti honum eftir hlutfallstölum á alla eigendur, líka á þá sem enga bílskúra áttu.  Þetta einfalda og augljósa mál vatt upp á sig og varð stórt og langdregið vegna þrákelkni stjórnar húsfélagins og ráðgjafa hennar.  

Lesa Meira

Gluggagægjur.

Nokkrar fyrirspurnir hafa borist DV um glugga í fjöleignarhúsum; hvernig skipta beri kostnaði vegna viðgerða og endurnýjunar á gluggum og hvernig standa beri að ákvarðanatöku í því efni.

Lesa Meira

Stund og staður húsfunda.

Aðalfundi húsfélaga skal halda ár hvert fyrir lok aprílmánaðar og þá ber að boða með minnst 8 daga fyrirvara. Almennir fundir eru haldnir eftir þörfum og skal boða þá með minnst 4 daga fyrirvara.  Í báðum tilvikum er 20 daga hámarks boðunarfrestur.  Rökin fyrir hámarkinu eru að hætt sé við að fólk gleymi fundum sem langt er í og það kunni slægir fundarboðendur að færa sér í nyt. Er hámarkið sett til að fyrirbyggja réttarspjöll vegna fundagleymsku. Annars eru ekki í fjöleignarhúsalögunum bein fyrirmæli um fundartíma og fundarstað en grunnsjónarmiðum og meginreglum þeirra verður hins vegar beitt þar um.

Lesa Meira

Tveggja turna tal.

Spurning

Ég bý í tvíbýli í sátt og samlyndi við meðeiganda minn. Nú er hins vegar svo komið að viðhald er aðkallandi og meðeigandi minn er mjög tvístígandi og það er alveg sama hvað búið er að ræða málin það næst aldrei nein niðurstaða þannig að það sé hægt að byrja. Einnig erum við ekki klár á því hvað þarf að gera í raun. Ég á meirihluta í eigninni en vil ekki þvinga meðeiganda minn í neitt enda veit ég að hann vill líka fara í framkvæmdir. Hvað get ég gert til þess að fá endanlega ákvörðun í viðhaldsmálum sem bindur okkur bæði.

Lesa Meira

Eignaskiptayfirlýsingar.

Borist hafa nokkrar fyrirspurnir frá lesendum DV um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né  í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum.  Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum.  Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða  lóðarhluta.

Lesa Meira

Fjármál húsfélaga.

Borist hafa fyrirspurnir um fjármál húsfélaga; hússjóð, bókhald, ársreikninga, endurskoðun og úrræði húsfélagsins við vanskil íbúðareigenda. Einnig er spurt  um það hvernig standa beri að húsfundum til að ákvarðanir þeirra fái staðist gagnvart eigendum og út á við. 

Lesa Meira

Fjármál húsfélaga.

Borist hafa nokkrar fyrirspurnir um fjármál húsfélaga; hússjóð, bókhald, ársreikninga, endurskoðun og stöðu og úrræði húsfélagsins við vanskil íbúðareigenda. Einnig er spurt um lögmæti húsfunda og hvers beri að gæta svo ákvarðanir þeirra fái staðist gagnvart eigendum og lánastofnunum, verktökum og öðrum viðsemjendum. Þá er spurt um þjónustu Húseigendafélagsins við húsfélög.

Lesa Meira

Fundarstjórn á húsfundum.

Á húsfundum eru gjarnan teknar ákvarðanir um dýrar framkvæmdir og ráðstafanir, sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar fyrir húsfélög og veruleg fjárútlát.  Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar um framkvæmdir og fyrir greiðsluskyldu eigenda, að ákvörðunin hafi verið tekin á húsfundi sem er rétt og löglega boðaður og haldinn. Það eru  mörg  dæmi um húsfélög og stjórnarmenn þeirra, sem hafa orðið fyrir tjóni og skakkaföllum vegna misbresta við undirbúning og framkvæmd húsfunda.  Mjög mikilvægt er að fundum sé stýrt af kunnáttu og röggsemi af fundarstjóra sem kann veit sínu viti í fundarsköpum og málefnum fjöleignarhúsa.  Lélegur fundarstjóri er oft verri en enginn.  Mistök  fundarstjóra draga oft vondan dilk á efir sér.  Sömuleiðis ef hann misfer, viljandi eða óviljandi , með vald sitt. 

Lesa Meira

Hvað má geyma hvar.

Spurning:
Nýlega breytti hússtjórn nýtingu hjólageymslu á þann veg að aðeins reiðhjól fá þar inni. Tvö vélhjól eru í hjólageymslu nú og hefur hússtjórn beðið um að þau verði fjarlægð. Helstu málsbætur vélhjólaeigenda eru þær að vélhjól hafa verið leyfð frá 1984 auk þess sem bílastæði við húsið eru af skornum skammti. Getur hússtjórn takmarkað þegar áunna hefð vélhjóla í hjólageymslu.

Lesa Meira

Stöðvunarréttur í fasteignakaupum.

DV. hefur borist fyrirspurn frá kaupanda gallaðrar fasteignar um það hvort hann megi halda eftir af kaupverðinu til tryggingar gallakröfu sinni. Og ef svo er hversu miklu hann megi halda eftir og hvort það haf einhverja áhættu í för með sér.

Lesa Meira

Að mála skrattann á vegginn.

 “Veggskreytingar” geta greinlega verið með ýmsu móti og hugarfarið að baki þeim líka. Þær geta verið allt frá bústnum englum, biblíutilvinunum, blómum og álfum til djöfla,  kláms, subbuskapar, hatursáróðurs og svívirðinga af öllum toga. Allt þetta getur verið sjónmengun og atlögur að fegurðarskyni fólks og blygðunarsemi.   Sjónmengun getur verið alveg jafn slæm og óþolandi fyrir nágranna og annars konar áreiti sem oftar reynir á eins og  t.d. hávaði, reykur, vatn , titringur og tré á lóðamörkum. Það er margt bröltið sem valdið getur nágranna ama og óþægindum og honum kann að vera óskylt að una við. Stundum getur hann gripið til lagalegra úrræða til að stöðva athafnir sem fara úr hófi og fela í sér brot gagnvart honum. Stundum verður hann að láta við það sitja að krefjast þess að úr óþægindunum sé dregið niður að þeim mörkum sem hann verður að þola. Sumar athafnir nágranna verð menn að umlíða jafn vel þótt truflun, ónæði og leiðindi stafi af  þeim.

Lesa Meira

Bílastæði í blíðu og stríðu

Í fjölbýlishúsum eru tíðir árekstrar vegna bílastæða sem eru mörgum mikið hjartans mál. Bílaeign hefur margfaldast og ekki bætir úr skák faraldur húsbíla, hjólhýsa, tjaldvagna og tjaldhýsa. Og  til að bæta gráu ofan á svart eru alls kyns viðhengi; kerrur fyrir hesta, snjósleða, fjórhjól og mótorhjól og báta. Einnig geyma menn vinnubíla á sameiginlegu bílastæði. Stundum er um vígatrukka eða aðra stóra og plássfreka bíla að ræða. Þegar menn eru frekari á stæði en eðlilegt getur talist er stutt í deilur og illindi. Miklar tilfinningar tengjast bílum og bílastæðum og oft er skeggöld og skálmöld á bílastæðum. Bílastæðamál verða gjarnan mjög eldfim og harðvítug. 

Lesa Meira