Sérkostnaður eða sameiginlegur

Í fjöleignarhúsum er eignarréttur hvers eiganda blandaður ef svo má segja.  Þannig teljast ákveðnir hluta húss til séreignar tiltekins eiganda á meðan aðrir hlutar þess eru í sameign eigenda.  Réttindi og skyldur eiganda eru talsvert ólík eftir því hvort í hlut á séreign hans eða sameignin.  Eitt af því sem aðgreining þessi hefur áhrif á er hvernig kostnaður skiptist milli eigenda fjöleignarhúss. Eigandi skal að jafnaði einn bera kostnað af því sem tilheyrir séreign hans en kostnaður vegna sameignar hússins telst sameiginlegur eigendum og deilist niður á þá.  

Lesa Meira

Vanskil á húsaleigu

Greiðsla húsaleigu á réttum tíma er auðvita aðalskyldan sem hvílir á leigjanda samkvæmt húsaleigusamningi.  Greiði hann ekki umsamda leigufjárhæð á réttum tíma getur það haft í för með sér alvarlegar afleiðingar fyrir hann.  En vanskil geta líka valdið leigusala ýmsum óþægindum og í sumum tilvikum fjárhagslegu tjóni.  Það á því að vera kappsmál leigusala að gera allt sem í sínu valdi stendur til þess að draga úr hættunni á að leiguvanskil valdi honum búsifjum.  Það getur leigusali gert bæði í upphafi, þegar til stendur að leigja út húsnæðið og eftir að vanskil verða.

Lesa Meira

Byggt og breytt

Eigendur í fjölbýli geta almennt ekki ráðist í að byggja við eign sína eða gera á henni aðrar stórvægilegar breytingar nema að fengnu samþykki annarra eigenda hússins.  Ef ekki er vandað til ákvarðanatöku í upphafi geta risið upp ýmis vafamál síðar svo sem um hvað aðrir eigendur telja sig hafa samþykkt, hver skuli bera kostnað af framkvæmdum o.s.frv.  Mikilvægt er að aðrir eigendur átti sig á hvað felst í samþykki þeirra og gildir þá hið fornkveðna, að í upphafi skyldi endirinn skoða.

Lesa Meira

Trampólín

Ýmis álitamál geta risið í samskiptum húseigenda. Sum eru nánast sígild en önnur eru ný á nálinni. Eitt af þeim síðarnefndu eru trampólín sem á síðustu misserum hafa sprottið upp eins og gorkúlur í görðum landsmanna. Hér er ætlunin að gera stuttlega grein fyrir þeim reglum sem gilda um rétt til að setja niður trampólín og um notkun þeirra. Staðan er nokkuð mismunandi eftir því hvort húseigandi á lóð sína einn og sér eða að fleiri eiga lóð saman. 

Lesa Meira

Garðverkin

Sumarið er helsti tími garðverka.  Þar sem lóð er sameiginleg, eins og á við um flestar fjölbýlishúsalóðir, og lóðinni hefur ekki verið skipt upp eða einstakir hlutar hennar tilheyra tilteknum eigendum geta vaknað spurningar um hvernig skuli staðið af umhirðu lóðar og framkvæmdum og hvernig kostnaður skiptist milli sameigenda.

Lesa Meira

Þvegið og þurrkað

Til Húseigendafélagsins berast ávallt fyrirspurnir er lúta að sameiginlegum þvottahúsum í fjölbýli.  Oft er það einmitt þar sem reynir á sambýlishæfni íbúa.  Fullyrða má að sameiginleg þvottahús í fjölbýli séu á undanhaldi, því í flestum nýbyggðum fjöleignarhúsum fylgja sérstök þvottaherbergi hverri íbúð.  Álitaefnin um hagnýtingu sameiginlegs þvottahúss, skiptingu kostnaðar o.fl. eru því einkum raunhæf hjá íbúum eldri húsa.

Lesa Meira

Stjórnir húsfélaga.

Stjórn óþörf í minni húsum.

Í fjöleignarhúsum sem hýsa sjö eignarhluta eða fleiri skal vera stjórn, kjörin  á aðalfundi með einföldum meirihluta bæði miða við fjölda og eignarhluta. Í minni fjöleignarhúsum er ekki skylt að hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með.  Þá er einnig heimilt í slíkum fjöleignarhúsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar. 

Lesa Meira

Þrífast verktakar í skjóli fasteignasala ?

Ný lög 2004. Ríkar kröfur til fasteignsala.
Lögin nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem tóku gildi 1. október 2004, áttu  fela í sér miklar réttarbætur og áttu tryggja eða stuðla að öruggari viðskipum um fasteignir og meiri fagmennsku. Voru miklar væntingar og vonir til þeirra gerðar.
Eðli máls samkvæmt verður að gera ríkar kröfur til fasteignasala. Starf þeirra er mjög ábyrgðarmikið og vandasamt sérfræðistarf, sem útheimtir menntun, þekkingu og reynslu. Í fasteignaviðskiptum eru miklir hagsmunir margra í húfi því oftast verið að véla með aleigu fólks sem setur allt sitt traust  á fasteignasalann. Lög verða að búa þannig um hnúta að tryggt sé að fasteignasalar séu ábyrgir og starfi sínu vaxnir og uppfylli þær kröfur sem til þeirra eru gerðar. 

Lesa Meira

Eitt hús eða fleiri?

Afmörkunin á því hvað telst eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús leggur grunn af hvaða réttindi fasteignareigandi á og hvaða skyldur hann ber gagnvart nágrönnum sínum.  Þegar um eitt og sama hús er að ræða í skilningi laga eru ákvarðanir um skipulag, útlit og hvers kyns framkvæmdir og viðhald sameiginlegar eigendum hússins.  Að sama skapi verður kostnaður vegna sameiginlegra ákvarðana sameiginlegur þeim eigendum.  Um innbyrðis réttarstöðu eiganda sama húss fer eftir fjöleignarhúsalögum.

Lesa Meira

Fasteignasali fær skell. Skakkt og sigið hús upp á Skaga.

Merkilegur dómur um skyldur og ábyrgð fasteignasala.
Hinn 29. des. s.l. var kveðinn upp dómur í Héraðsdómi Vesturlands þar sem fasteignasali á Akranesi var dæmdur til að greiða kaupendum tæpar 2 milljónir í bætur vegna galla á húsi sem reyndist skakkt og sigið. Hann var talinn sekur um gáleysi með því að hafa vanrækt að kanna ástand hússins eins rækilega og efni stóðu til. Þessi dómur er athyglisverður fyrir þær sakir að fasteignasali er einn gerður ábyrgur en seljandinn sem byggði húsið og bjó  í því í 30 ár var sýknaður.  Sýkna hans byggðist aðallega á mistökum af kaupenda hálfu við og eftir kaupin og meintu tómlæti þeirra. Þessi héraðsdómur er mjög vandaður og velgrundaður þannig að líkur eru á því að hann verði staðfestur af Hæstarétti ef málinu verður á annað borð áfrýjað.

Lesa Meira

Húsagi – Húsreglur.

Húsfundur setur húsreglur.
Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og eftir atvikum séreigna.  Kveða lögin á um það hvernig slíkar húsreglur skulu settar og hvaða fyrirmæli þar skuli vera.  Segir að húsreglur skuli hafa að geyma ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar, allt eftir því sem eðlilegt og æskilegt þykir að reglubinda. Lögin byggja á því að húsreglur séu fyrir hendi í öllum fjöleignarhúsum.  Það fer hins vegar eftir atvikum, staðháttum og eðli og gerð húsa hversu ítarlegar og nákvæmar þær þurfa að vera.  

Lesa Meira

Helstu skyldur eigenda fjöleignarhúss

Réttindum og skyldum eigenda í fjöleignarhúsi verður að mörgu leyti jafnað við rétt annarra fasteignareigenda.  Að öðru leyti hvíla sérstakar takmarkanir á réttindum og ákveðnar skyldur á eigendum fjöleignarhúsa sem segja má að rekja megi til þess tillits sem gera verður til annarra eigenda hússins.  Sú staðreynd að eignarhluti í fjöleignarhúsi er ætíð aðeins hluti af stærri heild eignarhluta, sem saman mynda fjöleignarhúsið og þar af leiðandi hið mikla nábýli er skapast milli eigenda, leiðir til sérstakra takmarkana á eignarráðum.  Þá hefur sá nauðsynlegi félagsskapur sem eigendur verða að hafa með sér um sameign fjöleignarhússins það augljóslega í för með sér að réttarstaða eiganda þar verður ekki jafnað saman við stöðu eiganda einbýlishús.
Skyldur þessar eru margvíslegar og byggjast á lögunum um fjöleignarhús, húsreglum, reglum nábýlisréttar og almennum samskiptareglum. Skal hér gerð stuttlega grein fyrir helstu skyldum sem hvíla á eiganda í fjöleignarhúsi og byggjast á fjöleignarhúsalögunum.

Lesa Meira

Jólaljósvíkingar skreyta liðugt.

Þegar aðventan brestur á og jólin nálgast eins og óð fluga rennur á marga húseigendur skreytingaræði sem breiðist út og magnast með hverju árinu. Þetta er bráðsmitandi og leggst eins og aðrir barnasjúkdómar þyngst á miðaldra húseigendur. Jólaskreytingar utanhúss verða yfirgengilegri með hverju árinu.  Það sem í fyrra þótti bakkafullur lækur bliknar miðað við dýrðina nú og þykir lítið og vesælt.  Einhver sagði einhvern tíman: “VERÐI LJÓS” og hefur örugglega haft eitthvað pent í huga, bætir nú vísast við: “VÁÁ!!.”

Lesa Meira

Undirbúningur og fjármögnun framkvæmda í fjöleignarhúsum.

Fyrirspurnir hafa borist frá eigendum og stjórnarmönnum í fjöleignarhúsum sem eru að leggja drög að viðhaldsframkvæmdum á næsta ári. Spurt er:  
1)    Hvernig ber að standa að málum innan húsfélags  þannig að ekki verði vandræði, skakkaföll og eftirmál? 
2)    Hvernig á að undirbúa framkvæmdir og taka ákvarðanir um þær og  
       fjármögnun þeirra, m.ö.o. hvernig á að halda löglega húsfundi  svo 
       ákvarðanir verði ekki vefengdar?
3)    Hvað má stjórn  húsfélags gera á eigin spýtur?
      4)   Hvernig aðstoðar Húseigendafélagið húsfélög í framkvæmdahug?

Lesa Meira

Á eigin spýtur

Framkvæmdir án samþykkis húsfundar

Í fjöleignarhúsum skulu ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir teknar á húsfundi.  Er eigendum því óheimilt að ráðast í framkvæmdir sem snerta sameign hússins án samþykkis húsfundar, nema í sérstökum undantekningartilvikum. Um hinar sérstöku undantekningarreglur verður fjallað síðar á þessum vettvangi.  Hér verður hins vegar vikið að því hverjar séu afleiðingar þess ef ráðist er í framkvæmdir án samþykkis húsfundar og að úrræðum annarra eigenda þegar svo háttar.

Lesa Meira

Húsfélög með allt á hreinu.

Undirbúningur og fjármögnun framkvæmda?
Fyrirspurnir hafa borist frá eigendum og stjórnarmönnum í fjöleignarhúsum sem eru að leggja drög að viðhaldsframkvæmdum á næsta ári. Spurt er:  
1)    Hvernig ber að undirbúa og taka ákvarðanir um framkvæmdir og  fjármögnun þeirra þannig að þær verði ekki vefengdar með tilheyrandi skakkaföllum og eftirmálum? 
2)    Hvað má stjórn  húsfélags gera á eigin spýtur?

Lesa Meira

Gallar á nýjum eignum. Faraldur eða fáein mál.

Nokkrir kaupendur nýrra húsa og íbúða hafa sent inn fyrirspurnir um réttarstöðu sína vegna margvíslegra galla á eignum sínum og vegna dráttar á afhendingu. Þeir eru mislukkulegir með viðkomandi fasteignasala, sumir hafi staðið sig með prýði en aðrir hafi brugðist og dregið leynt og ljóst taum seljenda. Seljendum bera þeir líka misjafna sögu. Sumir hafi ekkert viljað gera og gefið þeim og kröfum þeirra langt nef eða þá brugðist við með hangandi haus og hendi  meðan aðrir hafi haft góð orð um að bæta úr og leysa málið.

Lesa Meira

Friðarspjöll í fjölbýli.

Borist hafa fyrirspurnir frá forsvarmönnum húsfélaga vegna alvarlegra brota eigenda og íbúa. Um er að ræða svokölluð dópgreni þar sem eiturlyf, brennivín, ofbeldishneigð, geðbilun og ranghugmyndir mynda háskalega blöndu og skapa neyðarástand. Landsliðið í sukki, dópi, ofbeldi og afbrotum, rottar sig þar saman og gefur dauðan og djöfulinn í “pakkið í húsinu”.

Lesa Meira

Af hverju er söluyfirlit mikilvægt?

Flestir eiga á lífsleiðinni vart í viðameiri viðskiptum en þegar fjárfest er í þaki yfir höfuðið.  Augljóst er að í milljónaviðskiptum skipta upplýsingar um fasteignina miklu máli.  Þar á svokallað söluyfirlit að gegna lykilhlutverki.  Söluyfirlit er skjal sem á að geyma yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignar.  Er söluyfirlitinu ætlað að vera grundvöllur ákvörðunar væntanlegra kaupenda eignarinnar hvort þeir ríði á vaðið og falist eftir eigninni og hvaða verð þeir eru þá tilbúnir að bjóða í eignina.  

Lesa Meira

Sólpallar

Sumarið er tími útiveru.  Til að njóta sem best veðurblíðunnar heima við er æ algengara að fólk komi sér upp svokölluðum sólpöllum í görðum sínum.  Til að taka af mesta garrann og í þeim tilgangi að njóta aukins friðar fylgir smíði sólpalla gjarnan uppsetning skjólveggja umhverfis pallinn.  Að mörgu getur verið að hyggja áður en ráðist er í smíði sólpalls og skjólveggja.  Til að framkvæmdir séu löglegar getur bæði þurft að leita samþykkis byggingaryfirvalda og meðlóðarhafa.  

Lesa Meira