Húsfélög með allt á hreinu.

Undirbúningur og fjármögnun framkvæmda?
Fyrirspurnir hafa borist frá eigendum og stjórnarmönnum í fjöleignarhúsum sem eru að leggja drög að viðhaldsframkvæmdum á næsta ári. Spurt er:  
1)    Hvernig ber að undirbúa og taka ákvarðanir um framkvæmdir og  fjármögnun þeirra þannig að þær verði ekki vefengdar með tilheyrandi skakkaföllum og eftirmálum? 
2)    Hvað má stjórn  húsfélags gera á eigin spýtur?

Lesa Meira

Gallar á nýjum eignum. Faraldur eða fáein mál.

Nokkrir kaupendur nýrra húsa og íbúða hafa sent inn fyrirspurnir um réttarstöðu sína vegna margvíslegra galla á eignum sínum og vegna dráttar á afhendingu. Þeir eru mislukkulegir með viðkomandi fasteignasala, sumir hafi staðið sig með prýði en aðrir hafi brugðist og dregið leynt og ljóst taum seljenda. Seljendum bera þeir líka misjafna sögu. Sumir hafi ekkert viljað gera og gefið þeim og kröfum þeirra langt nef eða þá brugðist við með hangandi haus og hendi  meðan aðrir hafi haft góð orð um að bæta úr og leysa málið.

Lesa Meira

Friðarspjöll í fjölbýli.

Borist hafa fyrirspurnir frá forsvarmönnum húsfélaga vegna alvarlegra brota eigenda og íbúa. Um er að ræða svokölluð dópgreni þar sem eiturlyf, brennivín, ofbeldishneigð, geðbilun og ranghugmyndir mynda háskalega blöndu og skapa neyðarástand. Landsliðið í sukki, dópi, ofbeldi og afbrotum, rottar sig þar saman og gefur dauðan og djöfulinn í “pakkið í húsinu”.

Lesa Meira

Af hverju er söluyfirlit mikilvægt?

Flestir eiga á lífsleiðinni vart í viðameiri viðskiptum en þegar fjárfest er í þaki yfir höfuðið.  Augljóst er að í milljónaviðskiptum skipta upplýsingar um fasteignina miklu máli.  Þar á svokallað söluyfirlit að gegna lykilhlutverki.  Söluyfirlit er skjal sem á að geyma yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignar.  Er söluyfirlitinu ætlað að vera grundvöllur ákvörðunar væntanlegra kaupenda eignarinnar hvort þeir ríði á vaðið og falist eftir eigninni og hvaða verð þeir eru þá tilbúnir að bjóða í eignina.  

Lesa Meira

Sólpallar

Sumarið er tími útiveru.  Til að njóta sem best veðurblíðunnar heima við er æ algengara að fólk komi sér upp svokölluðum sólpöllum í görðum sínum.  Til að taka af mesta garrann og í þeim tilgangi að njóta aukins friðar fylgir smíði sólpalla gjarnan uppsetning skjólveggja umhverfis pallinn.  Að mörgu getur verið að hyggja áður en ráðist er í smíði sólpalls og skjólveggja.  Til að framkvæmdir séu löglegar getur bæði þurft að leita samþykkis byggingaryfirvalda og meðlóðarhafa.  

Lesa Meira

Verk að vinna

Aðalframkvæmdatími viðhalds og nýframkvæmda utanhúss er sumarið.  Nú er því runninn upp sá tími ársins hjá fasteignaeigendum þar sem huga þarf að þessum þáttum enda ekki ráð nema í tíma sé tekið.  Verkin eru mörg og ólík og spanna allt frá smávægilegum viðgerðum og endurnýjunum til stórfelldra viðhaldsframkvæmda sem hlaupið geta á tugum milljóna króna.  Með aukinni sérhæfingu í þjóðfélaginu og fjölgun fasteigna hefur hlutur verktaka í þessum efnum farið vaxandi.  Að mörgu er að hyggja þegar fasteignareigandi hefur ákveðið að leita þjónustu verktaka.  Hér verður drepið á nokkrum atriðum sem vert er að hafa í huga við það tækifæri. 

Lesa Meira

Vanræksla á viðhaldi

Í fjöleignarhúsum er það meginregla að ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir skulu teknar á húsfundi.  Eigendum er því almennt óheimilt að ráðast á eigin spýtur í framkvæmdir sem snerta sameign hússins en geri þeir það eru aðrir eigendur ekki skyldugir til þess að taka þátt í kostnaði vegna þeirra.  Í sérstökum undantekningartilvikum heimila lög þó einstökum eigendum að grípa til sinna ráða og skuldbinda alla eigendur hússins án þess að samþykki húsfundar liggi fyrir.

Lesa Meira

Ráðstafanir til að forðast tjón.

Í fjöleignarhúsum er það meginregla að ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir skulu teknar á húsfundi.  Eigendum er því almennt óheimilt að ráðast á eigin spýtur í framkvæmdir sem snerta sameign hússins en geri þeir það eru aðrir eigendur almennt ekki skyldugir til þess að taka þátt í kostnaði vegna þeirra.  Í sérstökum undantekningartilvikum heimila lög þó einstökum eigendum að grípa til sinna ráða og skuldbinda alla eigendur hússins án þess að samþykki húsfundar liggi fyrir.   Þannig er eigendum heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign hússins eða einstökum íbúðum á kostnað allra eigenda að ákveðnum skilyrðum uppfylltum.  Hér er um nokkurs konar neyðarréttarreglu að ræða og á hana kann einkum að reyna í þeim tilvikum þegar lagnir gefa sig eða tjón verður sökum veðurs.  En hver eru skilyrðin fyrir því að aðrir eigendur þurfi að greiða sinn skerf í þeim kostnaði sem til fellur við slíkt tilefni?

Lesa Meira

Viðhaldsskyldur

“Aðgangur húsfélaga að séreignum”

Lesa Meira

Sameign eða séreign?

Sameign allra eigenda í fjöleignarhúsi er skilgreind sem allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í fjöleignarhúsum er sameign meginregla, sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að tiltekið húsrými og annað sé í sameign. Sameign þarf ekki að sanna heldur þarf sá, sem gerir séreignartilkall, að sýna fram á að um séreign sé að ræða. Takist ekki að sanna að húshluti sé séreign er um sameign að ræða.

Lesa Meira

Skylduaðild að húsfélögum

Til Húseigendafélagsins leita eigendur í fjöleignarhúsum til að spyrjast fyrir um það hvort á þeim hvíli sú skylda til að vera í húsfélagi. Sá misskilningur er útbreiddur að fólk þurfi ekki að vera í húsfélagi frekar en það kærir sig um. Einnig er algengur sá misskilningur að ef húsfélag hefur ekki verið stofnað sérstaklega þá sé það ekki til. Mjög mikilvægt er að eigendur í fjöleignarhúsum þekki rétt sinn og skyldur að þessu leyti og verður hér reynt að varpa ljósi á nokkur atriði tengd þessu.

Lesa Meira

Fundargerðir húsfélaga

Í lögum um fjöleignarhús er kveðið á um að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra á húsfundum skuli rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir á húsfundum, allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið.  Fundargerðir skulu lesnar upp í lok fundar og þær leiðréttar og athugasemdir skráðar.  Þær skulu síðan undirritaðar af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess.  Fundargerðir skulu jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra. Þessi regla er mjög mikilvægt til að tryggja gagnsæi húsfélaga.
Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur fjallað um aðgengi félagsmanna að fundargerðum og jafnframt hvort heimilt sé fyrir húsfélög að krefjast sérstaks gjalds af félagsmönnum þegar þeim eru veitt endurrit eða ljósrit af fundargerðum.

Lesa Meira

Ráðstöfun bílskúra

Starfsmönnum Húseigendafélagsins berast oft og á tíðum fyrirspurnir um heimildir eigenda bílskúra á lóðum fjöleignarhúsa til sölu þeirra eða útleigu. Um álitaefnið gilda lög um fjöleignarhús og verður í grein þessari farið fáum orðum um þær helstu meginreglur sem gilda í þessu sambandi. Mjög mikilvægt er fólk þekki rétt sinn að þessu leyti til að forða því að stofnað verði til samninga sem eru ólögmætir og andstæðir lögunum.

Lesa Meira

Gömul hús og gallar

Þann 1. júní 2002 tóku gildi ný lög um fasteignakaup en það var í fyrsta sinn sem reglur fasteignakauparéttar voru færðar í skráð lög. Með lögunum voru festar í sessi þær reglur sem mótast höfðu áður af dómstólum með eins ítarlegum og skýrum hætti og mögulegt er.
Eitt af því sem vafist hefur fyrir mönnum á þessu réttarsviði er skilgreining á gallahugtaki fasteignakauparéttar. Hvenær telst fasteign gölluð og hvenær er galli, galli? Í fasteignakaupalögunum er hugtakið skilgreint og því jafnframt settar ákveðnar takmarkanir. Í grein þessari verður stuttlega gerð grein fyrir því ákvæði laganna sem lýtur að takmörkunum á gallahugtakinu þegar um smávægilega galla er að ræða. Reifaður verður nýr dómur Hæstaréttar sem án vafa er eitt fyrsta skrefið í skýringu og mótun efnisinntaks þeirra takmarakana sem um ræðir.

Lesa Meira

Ársreikningar húsfélaga

Á húsfélögum hvílir sú skylda samkvæmt lögum til að halda reikninga yfir tekjur og gjöld. Stjórnum húsfélaga ber að sama skapi að innheimta hjá eigendum hlutdeild þeirra í sameiginlegum kostnaði og húsgjöld og varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábátasaman og tryggan hátt.  
Stjórnum húsfélaga ber að hafa eftirlit með starfi þeirra sem hún hefur ráðið sér til aðstoðar við daglegan rekstur og hvílir á henni sú skylda að sjá til þess að bókhald húsfélags sé fært og haldið á fullnægjandi og glöggan hátt. Í þessu felst að færðir skuli skýrir efnahags- og rekstrarreikningar fyrir húsfélög á ári hverju sem leggja skal fram á aðalfundi húsfélaga sem haldnir skulu ár hver. Rekstur húsfélaga skal vera gagnsær og skýr fyrir eigendur og ber stjórn að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélaga, rekstur þess, sameiginlegt viðhald og efnahags- og fjárhagsstöðu. 

Lesa Meira

Gjaldkeri á glapstigum

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús ber að taka allar ákvarðanir um sameiginleg málefni á sameiginlegum fundi eigenda þar sem öllum er gefinn kostur á að taka þátt í ákvörðunum. Það er mjög útbreiddur misskilningur að stjórn húsfélaga hafi víðtækt vald til ákvarðanatöku um sameign og sameiginleg málefni. Mjög mikilvægt er því að eigendur í fjöleignarhúsum kynni sér reglur fjöleignarhúsalaganna að þessu leyti sem og öðru.

Lesa Meira

Aðgæsluskylda kaupanda

Samkvæmt lögum um fasteignakaup er aðgæslu- og varúðarskylda kaupenda fasteigna mjög rík.  Þó er ekki um að ræða eiginlega skyldu til skoðunar en þess misskilnings gætir víða.  Regla þessi er ekki nýtilkomin með lagasetningu um fasteignakaup heldur hefur hún verið við lýði áratugi og allt frá örófi fasteignaviðskipta hér á landi.
Þannig geta kaupendur keypt fasteignir án þess að skoða þær, t.d. eingöngu á grundvelli ljósmynda, teikninga eða skriflegrar lýsingar seljanda á þeim. Slíkar aðferðir við kaup eru þó fátíðar og er því yfirleitt þannig farið að kaupendur fasteigna skoða þær almennt vel fyrir kaup, sumir mjög rækilega, t.d. með aðstoð byggingarfróðra aðila.

Lesa Meira

Afleiðingar rangrar ákvarðanatöku

Mjög algengt er að fólk ráðfæri sig við Húseigendafélagið þegar sameigendur þeirra í fjöleignarhúsum, hvort sem um er að ræða minni eða stærri hús, grípa til framkvæmda á eigin spýtur og án samráðs við aðra eigendur.  Í slíkum tilvikum vakna upp spurningar hvort þeim sem ekki voru hafðir með í ráðum sé heimilt að krefjast þess að framkvæmdir verði stöðvaðar og hvort þeim sé skylt að greiða kostnað vegna þeirra.

Lesa Meira

Skil leiguhúsnæðis

Mjög algengt er að upp komi vandkvæði við útleigu á húsnæði vegna óvandaðs frágangs á húsleigusamningum og fleiri atriðum. Mikilvægt er að huga vel að öllum atriðum sem máli geta skipt í réttarsambandi því sem verið er að stofna til á milli leigutaka og leigusala og að aðilar í leigusambandi hafi kynni sér vel rétt sinn samkvæmt húsaleigulögum.
Við skil á leiguhúsnæði og hugsanlegan bótarétt leigusala á hendur leigutaka vegna skemmda á hinu leigða gilda sérstakar reglur samkvæmt lögunum og verður fjallað í stuttu máli um þær ásamt því að reifað verður nýtt álit kærunefndar húsaleigumála.

Lesa Meira

Þak eins er annars gólf. Hávaði í fjöleignarhúsum

Húseigendafélaginu berast fjölmargar fyrirspurnir um hvaða reglur gildi um hávaða í fjöleignarhúsum, s.s. á hvaða tímum sé heimilt að bora, negla og iðka aðrar hávaðasamar framkvæmdir.  Þá berast margar fyrirspurnir um hvað sé hægt að gera í þeim tilvikum þegar hljóð berst á milli hæða í meira mæli en eðlilegt getur talist.

Lesa Meira