Gallar í fasteignakaupum

Grein eftir Víði Smára Petersen, birt í morgunblaðinu 25. október 2018.

Gallar á fasteignum hafa á undanförnum árum ratað nokkuð oft í fjölmiðla, t.d. vegna raka- og mygluskemmda sem virðast orðnar algengari nú en áður. Tilgangur þessarar greinar er að varpa lítillega ljósi á þau flóknu lögfræðilegu álitaefni sem upp geta komið í málum af þessu tagi. Umfjöllunin verður einskorðuð við réttarsamband kaupanda og seljanda á grundvelli laga um fasteignakaup.

Segja má að gallahugtakið í skilningi fasteignakaupalaga skiptist í grófum dráttum í þrennt. Í fyrsta lagi getur verið um að ræða galla ef seljandi upplýsti kaupanda ekki um þýðingarmikil atriði um fasteignina í aðdraganda kaupanna, t.d. ef meiriháttar leki varð í fasteigninni skömmu fyrir kaupin. Ef kaupandinn hefði haft þessar upplýsingar í aðdragandanum hefði það mögulega haft þýðingu við ákvörðun um það hvort af kaupunum yrði. Hefði kaupandinn mögulega hætt við kaupin eða a.m.k. beðið um afslátt? Erfitt getur verið að krefjast bóta á þessum grundvelli þar sem kaupandinn þarf að sýna fram á að seljandinn hafi vitað (eða mátt vita) um gallann. Ef kaupandinn nær að sanna þetta og getur einnig sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa upplýsingaskorts getur hann t.d. átt rétt á bótum.

Í öðru lagi er talað um það sem galla ef seljandi veitir kaupandanum rangar upplýsingar um eiginleika fasteignarinnar. Ef seljandinn segir t.d. að baðherbergið sé allt nýuppgert og fagmannlega unnið en viðgerðin reynist fúsk er sagt að fasteignin sé að þessu leyti gölluð, þ.e. hún er ekki í samræmi við þá eiginleika sem seljandinn lofaði kaupandanum. Hér skiptir ekki máli hvort seljandinn hafi vitað að upplýsingarnar voru rangar. Hann ber ábyrgð á hinum röngu upplýsingum og afleiðingum þeirra, án tillits til þess sem hann vissi eða mátti vita.

Í þriðja lagi eru þeir annmarkar sem kalla mætti „hefðbundna“ galla á fasteignum, þ.e. þeir sem maður helst heyrir af í hinu daglega lífi, eins og t.d. lekavandamál og rakaskemmdir. Ef um nýja fasteign er að ræða getur kaupandinn gert miklar kröfur til eiginleika og gæða fasteignarinnar og má segja að nokkurn veginn hvers kyns annmarki á fasteigninni teljist til galla sem seljandanum ber að lagfæra eða bæta kaupandanum með öðrum hætti. Ef fasteignin er aftur á móti notuð getur málið orðið vandasamt, því notaðar fasteignir teljast ekki gallaðar í lagalegum skilningi nema þær rýri verðmæti fasteignarinnar „svo nokkru varði“, eins og komist er að orði í lögum um fasteignakaup. Þessi lagaregla er í daglegu tali lögfræðinga oft nefnd gallaþröskuldur, því annmarkinn þarf að ná ákveðnum „þröskuldi“ til þess að teljast galli. Ekki eru gefin nein viðmið í lögunum um þennan þröskuld, en lögfræðingar miða oft við að fasteignir sem eru komnar nokkuð til ára sinna, þær sem eru t.d. yfir 40 ára gamlar, þurfi að ná 10% gallaþröskuldi. Í nýrri fasteignum er þröskuldurinn eitthvað lægri og orðinn mjög lár og jafnvel enginn í tilviki mjög nýlegra fasteigna.

Í dæmaskyni má nefna að í tilviki eldri fasteignar sem kostar 50 milljónir þarf viðgerðarkostnaður vegna annmarka á fasteigninni að fara umfram fimm milljónir til þess að annmarkarnir teljist galli í lagalegum skilningi (ef miðað er við að gallaþröskuldurinn sé 10%). Kosti viðgerðin t.d. þrjár milljónir er fasteignin ekki gölluð og kaupandinn þarf sjálfur að greiða þennan kostnað. Hann á enga kröfu á hendur seljandanum, nema hann geti sannað að seljandinn hafi vitað (eða mátt vita) af gallanum eða að seljandinn hafi gefið honum rangar upplýsingar um þessa eiginleika í aðdraganda kaupanna.

Fyrir þessu eru fremur einföld rök. Sá sem kaupir notaða fasteign er þegar að fá hana á lægra verði en sá sem myndi kaupa nýja sambærilega fasteign. Kaupandi notaðrar fasteignar má því gera ráð fyrir að komið sé að viðhaldi eignarinnar að nokkru leyti, sérstaklega ef hún er að miklu leyti í upprunalegu ástandi. Það er ekki fyrr en viðgerðirnar fara umfram það sem við mátti búast, sbr. áðurnefnt orðalag um að ágallarnir rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði, að hægt sé að tala um að eignin sé gölluð í lagalegum skilningi.

Skilaboðin eru þau að annmarkar á fasteign eru ekki endilega gallar í lagalegum skilningi. Nokkuð algengt er að kaupendur grípi til þess úrræðis að hafna því að greiða einhvern hluta kaupverðsins ef þeir verða varir við annmarka á fasteigninni, því þeir telja að þeir geti nýtt peninginn til þess að lagfæra viðkomandi annmarka. Mikilvægt er fyrir kaupendur að grípa ekki til þessa úrræðis nema þeir séu vissir í sinni sök að um galla sé að ræða. Ef þeir grípa til úrræðisins án þess að annmarkarnir uppfylli þá kröfu að teljast galli í lagalegum skilningi eru kaupendurnir að vanefna kaupsamninginn og þurfa að greiða kaupverðið með dráttarvöxtum.