Húsaleigusamningar: Gerð þeirra og atriði til að hafa í huga

Allmargar fyrirspurnir hafa borist frá leigusölum um það hvernig standa beri að útleigu húsnæðis án þess að verða fyrir skakkaföllum. Það sem einkennir húsaleigusamninga er misræmið á milli framlaga og áhættu aðilanna. Leigusalinn lætur leigjanda í té verðmæti upp á tugi milljóna en fær á móti  loforð um tiltölulega lágar greiðslur m.v.t. verðmæti eignarinnar. Áhætta leigusalans er því mjög miklu meiri en leigjandans.  Miðað við það sýna leigusalar oft ótrúlega mikið andvaraleysi við val á leigjendum og gerð leigusamninga. Þeir vanrækja stundum að gera skriflega samninga og ganga hvorki eftir meðmælum né tryggingum og afhenda bláeygir bláókunnugu fólki lykla að verðmætri eign. Fallið ekki fyrir  fagurgala. ,,Eins og hann kom nú vel fyrir“ er algengt viðkvæði. Allir sýna sparihliðina í upphafi. Það er auðvelt að tala stórt og lofa miklu ef ekki er ætlunin að standa við neitt.

Húsaleigulögin

Um húsaleigusamninga  gilda lög frá 1994 sem eru að mestu  ófrávíkjanleg hvað snertir rétt leigjanda íbúðarhúsnæðis. Það má almennt ekki með samningi auka skyldur hans né rýra rétt hans frá því sem lögin mæla fyri um  Þótt lagaleg staða leigusala sé almennt góð þá kostar það yfirleitt tíma, fyrirhöfn og fjárútlát að rétta hlut hans við samningsbrot. Aðilar eru hvattir til  að kynna sér lögin vel og vanda undirbúning og samningsgerð. Með góðum undirbúningi og varkárni má girða fyrir dýr, tímafrek og erfið eftirmál.

 

Þjónusta Húseigendafélagsins

Húseigendafélagið hefur í 86 ár gætt hagsmuna leigusala hér á landi og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á þessu sviði.  Lögfræðingar félagsins sérfróðir í húsaleigumálum og starfsmenn þess búa yfir mikilli þekkingu og reynslu á þessu svið. Félagið gerir leigusamninga og veitir ráð og upplýsingar og kannar skilvísi leigjenda. Þá aðstoðar félagið leigusala þegar vanskil og aðrar vanefndir verða. Þessi þjónusta er eftirsótt af  þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. 

 

Góður leigjandi er gulls ígildi

Það sem öllu skiptir við val á leigjanda og gerð leigusamninga er öryggi, vöndun og aðgát.  Númer 1 er að vanda valið á leigjandanum, fá sem gleggstar upplýsingar um hann, t.d. kalla eftir meðmælum, fá skilvísi hans kannaða og afla upplýsinga um ábyrgðarmenn. Sumir hafa brugðið á það ráð að „googla“ eða athuga facebook síðu viðkomandi.

 

Trygging fyrir réttum efndum

Brýnt er að vanda samningsgerðina, fá fullnægjandi tryggingu fyrir efndum og skemmdum o.s.frv. Í húsaleigulögunum er kveðið á um nokkrar tegundir af tryggingum og eru þær algengustu ábyrgðaryfirlýsing banka eða samsvarandi aðila, leigugreiðslu- og viðskilnaðartrygging sem leigjandi kaupir hjá viðurkenndu tryggingafélagi og tryggingafé sem leigjandi greiðir til leigusala. Mikilvægt er að skoða skilmála ábyrgðaryfirlýsingar vel ef sú leið er kosinn. Ef til vanefnda kemur hefur það þó sýnt sig að vera þægilegast fyrir leigusala að fá trygginguna í formi peninga sem varðveitt er á sérgreindum reikningi hans og ber hæstu lögleyfðu vexti.

 

Úttekt

Að leigutíma loknum skal leigjandi skila húsnæðinu ásamt tilheyrandi fylgifé og búnaði í sama ástandi og það var í við afhendingu. Skylt er að láta fara fram úttekt á húsnæðinu við afhendingu og/eða skil ef annar aðilinn krefst. Ef til tjóns kemur á hinu leigða húsnæði er það þó yfirleitt gert að skilyrði bótaskyldu að húsnæðið hafi verið tekið út við upphaf leigutíma og við lok þess svo hægt sé að bera saman ástand hennar fyrir og eftir. Krafa vegna skemmda á hinu leigða húsnæði kann því að tapast hafi ekki verið framkvæmd úttekt við afhendingu húsnæðisins. Kærunefnd húsamála hefur til að mynda ekki viðurkennt dagsettar myndir sem sönnun um ástand eignar við upphaf leigutíma. Kostnaður við úttektir skiptist að jöfnu og skulu framkvæmdar af óháðum aðila sem leigjandi og leigusali koma sér saman um. Ýmis fyrirtæki taka einnig leiguúttektir að sér.  

 

 

Elísa Arnarsdóttir, lögfr.

17. september 2019