Eitt hús eða fleiri?

Afmörkunin á því hvað telst eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús leggur grunn að hvaða réttindi fasteignareigandi á og hvaða skyldur hann ber gagnvart nágrönnum sínum. Þegar um eitt og sama hús er að ræða í skilningi laga eru ákvarðanir um skipulag, útlit og hvers kyns framkvæmdir og viðhald sameiginlegar eigendum hússins. Að sama skapi verður kostnaður vegna sameiginlegra ákvarðana sameiginlegur þeim eigendum.

Hvað er eitt hús?

Í framkvæmd reynir reglulega á hvað telst vera eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaganna. Lögin eru almennt með rúmt gildissvið og taka því jafnt til tvíbýlishúsa sem og stórhýsa upp á tugi hæða og allt þar á milli. Einnig taka þau til raðhúsa og annarra sambyggðra og samtengdra húsa.

 

Þótt gildissvið laganna er rúmt þarf að vega það og meta hverju sinni hvort um sé að ræða eitt hús eða fleiri, t.d. í nýföllnum dómi Landsréttar var komist að þeirri niðurstöðu að samtengt hús í Hraunbæ væri í raun tvö hús. Fyrst var litið til þess að eignaskiptayfirlýsing eins hússins bar það með sér að þar væri um að ræða eitt hús. Þá var litið til þess að byggingarnar voru aðgreindar hver frá annari ef frá voru taldar litlar tengibyggingar. Burðarvirki hverrar byggingar virtist aðgreint og ekki varð séð að hita- og rafmagnslagnir tengdu þær saman umfram önnur hús í hverfinu. Þá var útlit bygginganna talið ólíkt og bar með sér að þær voru ekki byggðar samtímis.

 

Í öðrum ágreiningsmálum þar sem reyndi á skilgreininguna á einu húsi eða fleirum hefur niðurstaðan iðulega verið sú að um eitt hús væri að ræða þrátt fyrir að einstök sjónarmið bentu til þess að farið skyldi með sambygginguna sem fleiri en eitt hús.

 

Hver eru sameiginlegu málefni hússins?

Innan sama hússins er það fyrst og fremst ytra byrði hússins, þak, útveggir og gaflar sem teljast til allra eigenda þess ásamt burðarvirki og sökklar. Því er t.d. klæðning á endagafli sambyggingar margra stigaganga sameiginlegt málefni allra eigenda hússins en ekki sérmál eigenda endastigagangsins. Sama er að segja ef byggja á við eða ofan á einhvern hluta sambyggingarinnar. Slíka ákvörðun þarf að bera undir alla eigendur sambyggingarinnar á húsfundi.   

 

Að ytra byrðinu undanskildu getur sameign skipst þannig að tilteknir hlutar hennar tilheyra aðeins hluta eigenda hússins.  Þannig er algengt að ýmis konar húsrými svo sem gangar, þvottahús, vagna- og hjólageymslur tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að því og afnotamöguleika.  Ákvarðanataka og kostnaður telst þá til sameignar sumra eigenda og er þar með öðrum eigendum hússins óviðkomandi. 

 

8. desember 2020,

Elísa Arnarsdóttir, lögfr.